用途変更に伴う建築確認申請

　古民家を購入して年間通じて旅館営業をする際に延床面積が200平米超の場合は、用途変更に伴う建築確認申請が必要ですが(建築基準法87条1項・同施行令137条の17)、検査済証が現存しないケースだと諦めた方が賢明のようです。その場合は、年間180日以下の民泊営業に方向転換することになるかと思います。

　検査済証が無い場合も一応は申請できますが、同申請に対する判断は根拠法令がないため特定行政庁の広い行政裁量に委ねられます。事例が少ないため、担当者も許可決定には慎重にならざるを得ません。また、指定確認検査機関に申請しても、この場合はイレギュラーケースとして行政の判断を見ながら最終的な決定をするため、同様に申請者側の見通しは立ちにくいです。さらに、申請の提出資料の作成は設計事務所に百万単位の報酬を払って依頼をしますが、いざ入念な資料を作成してもらい提出しても、許可が下りる保障もありません。そもそも、「このケースに対応できる設計士さん自体が、全国的にも少ない」(某大手指定確認検査機関)、「ケンズミ(検査済証)がないとお手上げ」(池田の近所の設計士Aさん)のようです。

　長々と書きましたが、旅館経営目的で大きい不動産を購入する場合は、検査済証があるかどうかの確認が必須です。古い建物、具体的には平成11年建築基準法改正(指定確認検査機関の導入)以前に竣工された建物は、検査済証の取得率が5割未満と全体的に低いです。